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TASSE E TRATTAMENTO FISCALE PER COMPRARE CASA A MIAMI

TASSE E TRATTAMENTO FISCALE PER COMPRARE CASA A MIAMI

Implicazioni fiscali degli investimenti immobiliari negli Stati Uniti:

Investire nel mercato immobiliare di Miami è decisamente redditizio e attualmente è uno dei momenti migliori. Come per qualunque impresa serve essere preparati: bisogna pianificare e organizzarsi in modo tale che quando di decide di investire si è nella migliore posizione per farlo.
Capire il trattamento fiscale negli Stati Uniti per gli investimenti immobiliari è una fase cruciale della pianificazione dunque è importante comprendere come il fisco americano [IRS] classifichi le attività di investimento immobiliare.

Ci sono quattro tipologie di investitori immobiliari secondo il fisco americano qui sotto elencate :

Investitore Immobiliare propriamente detto

Questa figura è quella classica.

Esempio: acquistare una casa a Miami da affittare a terzi oppure da usare in proprio.
L’orizzonte temporale di questo investimento è di medio/lungo periodo e l’immobile non viene venduto prima di un anno.

In casi come questo l’IRS vi considera degli investitori immobiliari. Strutturando l’investimento in un certo modo potrete dedurre le spese di conduzione e quelle straordinarie di manutenzione. Quando venderete l’immobile, a seconda di come avete strutturato l’investimento, pagherete le tasse sul reddito oppure quelle sulla plusvalenza generata dall’investimento.

La figura del Professionista nell’ambito degli investimenti immobiliari negli Stati Uniti

Il fisco americano considera “Professionista Immobiliare” colui che spende un certo di numero di ore all’anno svolgendo attività legate alla cura degli investimenti immobiliari. Non è necessario essere un broker immobiliare, basta svolgere attività tipiche dell’immobiliarista ovvero: ricerca delle proprietà immobiliari da comprare, cura delle proprietà immobiliari acquisite, ricerca di affittuari, gestione dell’investimento….

Essere considerato un professionista immobiliare dal fisco americano presenta un grosso vantaggio dal punto di vista fiscale. Il vantaggio è legato alla possibilità di poter dedurre gli ammortamenti dell’investimento immobiliare senza limiti.

Per coloro che non sono considerati “Professionisti Immobiliari” l’ammortamento è interamente deducibile se il reddito annuo tassabile non supera i $100,000 altrimenti viene decurtato progressivamente e dopo i $150,000 di reddito tassabile è interamente escluso.

Il professionista immobiliare, invece, può dedurre gli ammortamenti di case appartamenti ed immobili senza limiti.

La qualifica di “Dealer” negli investimenti immobiliari in America

Chi rientra nella qualifica di “Dealer” agli occhi del fisco americano non è un investitore immobiliare bensì una persona che svolge una attività di impresa pura.

In quanto tale, il dealer deve pagare le tasse negli Stati Uniti sul reddito di impresa e la compravendita degli immobili [case o appartamenti] è equiparata alla compravendita delle scorte tipica di una qualsiasi azienda che tratti beni fisici.

In America, il fisco guarda a diversi elementi per determinare la figura del “dealer” immobiliare. Gli elementi di analisi, ad esempio, sono:

Intenzione della proprietà immobiliare;

Durata del possesso della proprietà immobiliare;

L’uso o meno di un broker nelle attività di acquisto e vendita delle proprietà;

Altre attività svolte;

Numerosità’ e frequenza delle compravendite immobiliari negli Stati Uniti;

Tempo/spese per promuovere la vendita delle proprietà immobiliari in portafoglio.

La qualifica di “Costruttore” negli investimenti immobiliari negli Stati Uniti

La qualifica di “Costruttore” si applica all’investitore che ha acquistato una casa, appartamento, terreno o immobile negli Stati Uniti nel caso in cui tale proprietà immobiliare necessiti di importanti lavori di ristrutturazione per poterla utilizzare [per se’ oppure per affittare a terzi]

Dal punto di vista del computo delle tasse da pagare negli Stati Uniti relativamente ad un investimento immobiliare, la qualifica di “Costruttore” è la più rischiosa perché limita la deducibilità dei costi e la possibilità di ammortizzare l’immobile fino a quando non sara’ pronto per l’uso [affitto a terzi o uso in proprio]

By Patrizia Goglio

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